Pengertian Pajak bumi dan bangunan - Dasar Pengenaan Pajak, Cara Menghitung Pajak dan Memeriksa Tagihan Pajak PBB Online

Table of Contents

Pengertian Pajak bumi dan bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya.

Dengan berlakunya undang-undang nomor 28 tahun 2007 tentang pajak dan Retribusi Daerah maka kewenangan pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan sektor Pedesaan dan Perkotaan (PBB P2) telah diserahkan ke pemerintah kabupaten/kota. PBB sektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB P3) masih berada di bawah kewenangan pemerintah pusat dalam hal ini Direktorat Jenderal Pajak

Kriteria objek PBB telah tercantum dalam Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Karena telah tercantum dalam Undang-Undang, maka membayar pajak PBB bersifat wajib dan apabila diabaikan akan ada sanksi yang diberikan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Pembayaran PBB sendiri harus dilunasi selambat-lambatnya 30 hari setelah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang atau SPPT PBB diterbitkan. 

Sebelum menghitung PBB yang harus dibayarkan, ada beberapa hal penting yang juga perlu diperhatikan karena berpengaruh terhadap penghitungan pajak PBB. Di antaranya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), harga bangunan, harga tanah dan bangunan (harga keseluruhan), Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Tarif yang dikenakan untuk pajak PBB sampai saat ini belum ada perubahan, yaitu diperoleh dari hasil kali NJKP dengan tarif 0,5%. Apabila NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka NJKP ditetapkan sebesar 20% dari NJOP. Sebaliknya, jika NJOP yang didapat lebih dari Rp1 miliar atau bahkan lebih, maka besar pajak PBB yang harus dibayarkan adalah sebesar 40% dari NJOP. Saat tidak ada transaksi jual beli, maka NJOP ditetapkan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sudah diketahui nilai jualnya,  sejenis, di lokasi berdekatan, serta memiliki fungsi yang sama.

Perlu diketahui, besaran NJOP ditetapkan sesuai dengan harga pasar per wilayah yang ditentukan oleh Menteri Keuangan setiap tahunnya. Untuk itu, setiap wajib pajak harus memperhatikan jumlah pajak PBB yang terutang dalam satu tahun pajak. Nominal tagihan pajak PBB yang harus dibayarkan akan tertulis dalam SPPT PBB yang diterbitkan.

Baca Juga: Contoh Soal PKN Kelas 12 Lengkap Dengan Kunci Jawabannya 2019

Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Subjek PBB adalah orang pribadi dan badan yang secara nyata memiliki hal-hal berikut ini:

• Mempunyai hak atas bumi.
• Memperoleh manfaat atas bumi.
• Memiliki bangunan.
• Menguasai bangunan.
• Memperoleh manfaat atas bangunan.

 

Tidak Termasuk Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Ternyata, tidak semua objek bumi bangunan bisa dikenakan PBB. Terdapat juga objek pajak yang tidak dapat dikenakan PBB. Namun, objek pajak tersebut harus memiliki kriteria tertentu yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Berikut ini daftar kriteria tersebut:

• Objek pajak tersebut digunakan semata-mata untuk kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
• Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan hal tersebut.
• Objek pajak  merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggemkbalaan yang dikuasai suatu desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
• Objek pajak digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsultan berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
• Objek pajak digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh menteri keuangan.

Dasar Pengenaan Pajak PBB

Setelah kita mengetahui apa itu PBB, kita juga perlu mengetahui dasar pengenaan PBB yang harus dibayarkan. Jangan sampai kita mendapatkan SPPT, tetapi tidak tahu darimana asalnya besaran nominal PBB yang harus dibayarkan. Dasar pengenaan PBB adalah NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak.

NJOP adalah harga rata-rata atau harga pasar pada transaksi jual beli, dalam hal ini objek pajaknya adalah bumi dan bangunan. NJOP biasanya ditetapkan setiap tahunnya oleh Menteri Keuangan (Menkeu). NJOP masing-masing wilayah berbeda.

Lalu apa dasar penetapan NJOP untuk Bumi dan Bangunan? Mari kita simak satu persatu:

1. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bumi:

• Letak
• Pemanfaatan
• Peruntukan
• Kondisi Lingkungan

2. Beberapa Faktor yang Menentukan Dasar Penetapan NJOP Bangunan:

• Bahan yang digunakan dalam bangunan
• Rekayasa
• Letak
• Kondisi lingkungan

Nah, itulah dasar dalam penetapan NJOP untuk bumi dan bangunan oleh Menkeu jika terjadi transaksi jual beli atas tanah dan bangunan.

Lalu bagaimana penetapan NJOP saat tidak ada transaksi jual beli, misalnya saja secara hibah, warisan, dan lain sebagainya? Penetapan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli, bisa dilakukan dengan:

1. Perbandingan Harga dengan Obyek Lain

Penetapan NJOP jika tidak ada transaksi jual beli, salah satunya bisa dilakukan dengan membandingkan harga pada obyek lain. Obyek lain yang dimaksud adalah obyek yang masih sejenis, lokasinya berdekatan, memiliki fungsi yang sama dan obyek lain yang sudah diketahui nilai jualnya.

Mengapa dengan obyek lain? Hal itu karena obyek lain dapat memberikan gambaran yang kurang lebih mendekati dengan obyek yang dibandingkan, sehingga NJOP yang ditetapkan memiliki hitungan yang benar.

2. Nilai Perolehan Baru

Berbeda dengan penetapan NJOP yang dilakukan dengan cara membandingkan harga dengan obyek lain, penetapan NJOP dengan nilai perolehan baru maksudnya adalah dengan menghitung biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak. Penilaian tersebut akan dikurangi dengan penyusutan yang terjadi pada kondisi fisik objek pajak.

3. Nilai Jual Pengganti

NJOP juga bisa ditetapkan dengan nilai jual pengganti. Nilai jual pengganti di sini adalah menetapkan NJOP berdasarkan hasil produk objek pajak. Jadi bukan dengan membandingkan obyek lain atau dengan menghitung biaya yang dikeluarkan, namun didasarkan pada keluaran yang dihasilkan objek pajak.

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Cara MenghitungPBB dapat dilakukan dengan 3 tahap, yaitu menentukan NJOP, menentukan NJKP, dan Menghitung PBB.

1. Menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah besarnya harga Objek baik bumi maupun bangunan atau adalah harga untuk properti tanah dan bangunan. Jadi, sebelum menghitung besarnya PBB yang harus dibayarkan, maka harus mengetahui terlebih dahulu harga tanah dan bangunan tersebut.

2. Menentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan dasar penghitungan PBB sebagai nilai jual objek yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terutang. Sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No. 201/KMK.04/2000 tentang ketentuan persentase NJKP yang sudah ditetapkan oleh pemerintah, yaitu:

a. untuk perkebunan adalah sebesar 40%.

b. untuk pertambangan adalah sebesar 40%.

c. untuk kehutanan adalah sebesar 40%.

d. untuk objek pajak lainnya seperti Pedesaan dan Perkotaan dilihat dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yaitu : lebih dari  Rp1.000.000.000,00, sebesar 40% dan Jika kurang dari Rp1.000.000.000,00, maka persentase sebesar 20%.

Berdasarkan uraian dari Keputusan Menteri Keuangan tersebut, maka cara untuk menghitung NJKP adalah dengan mengalikan persentase NJKP dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Rumus untuk menghitungnya yaitu:

NJKP = % NJKP x NJOP

3. Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Setelah NJOP dan NJKP diketahui, maka dapat diperoleh Cara Menghitung PBB dengan rumus berikut:

PBB = 0,5% x NJKP

Contoh Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Misalkan di sebuah kota terdapat bangunan yang digunakan sebagai tempat usaha seharga Rp500.000.000,00 yang di bangun di atas tanah seluas 50 meter persegi dengan harga tanah Rp 2.000.000,00 per meter persegi. Dari permasalah tersebut akan diketahui besar PBB dengan cara sebagai berikut:

1. Tentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Harga Bangunan = Rp 500.000.000,00

Harga Tanah 50 x Rp2.000.000,00 = Rp 100.000.000,00 +

Jumlah = Rp 600.000.000,00

2. Tentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Untuk tanah dan bangunan di kota dengan harga kurang dari Rp 1.000.000.000,00 persentasenya adalah 20%.

NJKP = % NJKP x NJOP = 20% x Rp 600.000.000,00 = Rp 120.000.000,00

3. Hitung PBB

PBB = 0,5% x NJKP = 0,5 x Rp 120.000.000,00 = Rp 600.000,00

Dengan demikian, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dipungut atas aset rumah dan bangunan tersebut sebesar Rp600.000,00 per tahun.
Cara Menghitung PBB cukup mudah, hanya saja perlu dilakukan perhitungan setiap tahunnya karena harga properti dari tahun ke tahun selalu mengalami perubahan. Solusi yang tepat adalah dengan selalu mengetahui perkiraan harga aset tanah dan bangunan, agar dapat menunaikan kewajiban membayar PBB.

Memeriksa Tagihan Pajak PBB Online

Seiring dengan perkembangan zaman saat ini, pengecekan tagihan pajak PBB sudah bisa dilakukan secara online. Keuntungan menggunakan sistem online adalah kemudahan dalam pembayaran. Selain itu, Anda juga bisa melakukan pengecekan apakah tahun-tahun sebelumnya Anda sudah melunasi tagihan pajak PBB. Membayar PBB online dapat dilakukan dengan beberapa metode pembayaran yaitu ATM, Bank teller, Internet banking, website, dan metode pembayaran online lainnya.

Untuk mengecek PBB secara online setiap daerah memiliki alamat website yang berbeda-beda, tetapi kebanyakan yang diminta adalah Nomor Objek Pajak (NOP) yang harus diinputkan terlebih dahulu untuk bisa log in ke PBB online.

Baca Juga: Kumpulan Soal Bahasa Inggris Kelas 5 Semester 1 Beserta Jawabannya

Penelusuran yang terkait dengan Pajak Bumi dan Bangunan

• tarif pajak bumi dan bangunan 2019
• contoh pajak bumi dan bangunan
• pertanyaan tentang pajak bumi dan bangunan
• objek pajak bumi dan bangunan
• cek pajak bumi dan bangunan
• contoh soal pajak bumi dan bangunan
• dasar hukum pajak bumi dan bangunan
• tarif pajak bumi dan bangunan 2018